Tietoa mainostajalle ›

September 26, 2013

OMA KOTI KULLANKALLIS

Mitä maksaa kivitalon rakentaminen?

Tämän postauksen  julkaisupäätöstä olemme pyöritelleet suuntaan jos toiseen. Kyseessä on nimittäin raha. Talonrakentamista pohtiessamme yritimme epätoivoisesti hahmottaa, kuinka paljon toiveidemme mukaisen talon rakentaminen maksaa. Ja maksoihan se. Niin paljon, että suurin osa suunnitelmista joutui romukoppaan jo ihan alkutekijöissään. Näiden huimien summien vastapainona on kuitenkin niin paljon edullisempi neliöhinta, että rakentamisen voi sanoa jopa kannattavan. Mikä niissä rakennusneliöissä sitten maksaa?

Ensinnäkin talo tarvitsee tontin (ostohinta + lohkomiskulut + lainhuutomaksu + varainsiirtovero). Pääkaupunkiseudulla tonttimaa on erityisen arvokasta ja hyvää rakennusmaata on harvassa. Vähän huonompikin rakennusmaa maksaa ja tämä, yhdessä kalliin pohjarakentamisen kanssa, saattaa syöstä rakentajaparan konkurssiin jo ennen kuin tontti on valmis vastaanottamaan kantavia rakenteita. Paras vinkkimme tähän on, että mikäli mahdollista, valitkaa tontti huolella. Onko esimerkiksi mahdollista teettää pohjatutkimus (noin 1000 euroa) ennen ostopäätöstä. Pohjarakennuskustannukset (maatyöt) saattavat olla maaperästä riippuen 3 - 20 % rakennuskustannuksista. Esimerkiksi 400 000 euron budjetissa tämä voi olla 12 0000:sta 80 000 euroon.

Tontilla joutunee usein tekemään raivaustöitä ennen kuin maatöitä voidaan aloittaa. Nämä raivaustyöt maksavat omasta työpanoksesta riippuen muutamasta satasesta noin 25 000 euroon. Kustannukset syntyvät parin puun ja risukon raivaamisesta aina tontilla mahdollisesti sijaitsevan rakennuksen purkuun. Vinkkimme tontin raivaukseen on: mikäli tontilla on purettava kohde, kilpailuttakaa purku-urakointi muutaman suuren ja pienemmän toimijan kesken. Joissain tapauksissa edullisimman hinnan saattaa saada niin sanotusti kokonaisurakointina, jossa maatyöyrittäjä hoitaa sekä purun että maatyöt.

Tontille pitää toimittaa myös tonttikeskus (noin 1500 euroa) sekä maksaa vesi- ja viemärilaitoksen sekä sähkölaitoksen liityntämaksut. Liittymiskustannuksiin olemme varanneet 8000 euroa. Nämä liityntäasiat saattavat tuottaa yllätyksiä (ja sitä mukaa myös yllättäviä kulueriä). Mikäli talon haluaa liittää kaapeliverkkoon (tv ja netti), maksaa esimerkiksi Elisan valokuitukaapelin liityntä ja asennus parisen tonnia vielä tähän päälle.

Oman kustannuseränsä muodostaa suunnittelu: Arkkitehti ja pääsuunnittelija, vastaava mestari, rakennesuunnittelija, LVI ja sähkösuunnittelija sekä muut täydentävät suunnitelmat (valaistus, sisustus, piha yms.). Tästä ei ihan muutamalla tonnilla selviä. Edullisin vaihtoehto lienee valmistalomalli. Tällöin ainakin arkkitehti ja rakennesuunnittelu ovat jo tehty. Pakettiin kuuluu usein myös LVIS-suunnitelmat. Tämän kustannuserän saa parhaiten tietoonsa pyytämällä tarjoukset eri suunnittelijoilta (ja kyselemällä suosituksia!). Paras vinkkimme tähän, on että suunnitelkaa talo, joka teillä on varaa (tai kuvittelette teillä olevan varaa) rakentaa. Jokainen neliö ja nurkka maksaa.

Kunta ottaa rakentajan budjetista myös oman osuutensa. Rakennuslupa (3500 euroa), kunnalta tilatut dokumentit (esim. dwg-kartta, rakennusluvan liitekartta, HSY:n liittymäkartta yms.) rakennuksen merkintä maastoon sekä katselmukset keventävät kukkaroa mukavasti. Tähän päälle voi laskea vielä kopiointikustannuksia, mikäli leimatuista kuvista joutuu ottamaan kopioita painotalossa. Yksityinen rakentaja maksaa vielä koko budjetista valtioille veroja neljäsosan kokonaiskustannuksista. Tämä vero on upotettu tosin jo hintoihin alv:n muodossa.

Kun kaikki yllä olevat asiat ovat kunnossa, pääsemme itse taloon. Tämä onkin sitten vähän monimutkaisempi kuluerä. Kustannuksiin vaikuttavat niin monet asiat: neliöt, kuutiot, talon muoto, runkomateriaali, itse tehden vai urakka. Meillä "pakettiin" kuuluu perustukset ja ulkopuoliset rakenteet, talopaketti, täydentävät rakenteet sekä konetekniset laitteet ja työ. Tämä tarkoittanee käytännössä sitä, että talon pitäisi olla luovutusvaiheessa sisustustavaille valmis. Tähän ei kuitenkaan kuulu lattiavalu (kts. täältä) eikä ulkorappaus (noin 20 000).

Kilpailutusvaiheessa pyysimme arkkitehtimme/pääsuunnittelijamme neuvosta tarjouksia yksinkertaisesti muodossa: "Pyydämme tarjousta suunnitelmien mukaisesta pientalosta, valmiusaste: vesikattovalmis, XX.XX mennessä". Tarjoukset olivat toimitussisällöltään hieman erilaisia, mutta hintahaitari (materiaali + runkourakointi) aikalailla muutaman kymmenen tonnin sisällä. Kaikki tarjoukset vesikattovalmiista toimituksesta mahtuivat alle 200 000 euron (hintaa nostaa talousrakennus, noin 70 000). Täytyy kuitenkin huomioida, että vesikattovalmis talopaketti on kokonaisrakennuskustannuksista vain noin 30 %. Talotekniikka (vesi- ja viemärityöt, ilmavaihto, lämmitys) vievät vielä oman siivunsa (hinta-arvio noin 65 000, sisältää maalämmön).

Tässä vaiheessa, kun rahat on loppu, talo pitäisi vielä sisustaa. Ja nyt emme tarkoita uutta sohvaa, tekstiilejä ja ruokapöytää. Tähän kuluerään lasketaan sisäseinien pinnoitteet, tulisija ja piippu, sisäkattojen pinnoitteet, lattioiden pinnoitteet, valaistus, wc-pöntöt ja hanat, keittiön kodinhoitohuoneen, vaatehuoneen, eteisen ja kylpyhuoneen kalusteet sekä kodinkoneet. Tämä on se vaihe, kun säästöjä täytyy/voi viimeistään tehdä. Materiaalivalinnoista riippuen tähän saa upotettua keskimäärin viidestätoista tonnista (huokeat perusmateriaalit) aina niin pitkälle, kuin kukkaro kestää.

Tähän päälle vielä epämääräinen erä erikseen tilattua puutavaraa, peitteitä ja työvälineitä, vakuutukset, työmaakoppi, työmaa-aikainen lvis ja sähkön kulutus, piha-alueen kunnostus sekä kaiken maailman ylläri pyllärit.

Yllä olevasta jäi varmasti monta oleellista asiaa puuttumaan eivätkä luvut ole kovinkaan tarkkoja. Tarkan, noin 5 %:n virhemarginaalin sisältävän kustannusarvion tekeminen onnistuu ammattilaiselta sen jälkeen, kun lopulliset arkkitehti-, rakennus- ja lvi-suunnitelmat on tehty (lähde: Suomi rakentaa). Oman kohteen kustannuksia kannattaa kuitenkin lähteä kartoittamaan heti alkuun realistiselta pohjalta.
SHARE:

17 comments

  1. Raha on aina se kyseenalainen aihe. Itse ainakin olen hyötynyt hirveästi niistä blogeista, joissa budjetti on kunnolla vattu. Ei sitä ekaa kertaa rakentava osaisi kuvitellakaan mihin kaikkeen sitä rahaa menee ja mitä summia.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kaikista epämääräisin osa-alue on juurikin tuo kaikki muu. Talopaketteja saa ihan edullisesti, mutta yleensä se talopaketin hinta on vain 30-prosenttia kokonaiskustannuksista, ja tähän vielä tontti päälle!

      Delete
  2. Harmillista rahan suhteen rakentamisessa on se, että raha tuppaa olemaan lopussa juurikin siinä vaiheessa kun alkaa näkyvää pintaa tulemaan :(
    Mutta toisaalta sisäpintoja voi päivittää aina kun rahatilanne sen sallii :)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Näinhän se on. Tavallaan on oikein virkistävää (ja välillä vähän uuvuttavaa), kun ei voi vain marssia kauppaan tilaamaan italialaista marmoria. Uskon, että lopputuloksesta tulee jollain lailla enemmän itsensä näköinen, kun "valmista" ei voi ostaa rahalla ;) Ja pintaa voi tosiaan aina "parannella" jälkikäteen.

      Delete
  3. Mielenkiintoista ja varsin totuudenmukaista arviointia kustannuksista! Meille on tosi moni sanonut, että "miten voi rakentaminen maksaa muka noin paljon" kun ovat kuulleet meidän kustannusarvion. Mutta kyllä se vaan maksaa, vaikka ollaan suunnitteluvaiheessa otettu paljon asioita huomioon ja mitään luksusta tai erikoista meille ei ole tulossa, eikä toistaiseksi ole mitään kalliita yllätyksiäkään sattunut. Ihan perusjuttuihin menee paljon rahaa ja kaikkea ei pysty laskemaan etukäteen euron tarkkuudella. Maatyöt varsinkin ovat niitä ylläreitä, joiden arviointi ei ammattilaisellekaan ole etukäteen helppoa. Meille tuli tässä kohtaa ylitystä, jota yritettiin sitten kuroa muualla kiinni.

    Suunnitteluvaiheeseen kannattaa kyllä kovasti panostaa, siinä ne suurimmat säästöt tehdään. Omalla työllä voisi myös säästää huomattavia summia, se ollaan tässä huomattu, mutta toisaalta omat (+ apu)voimat ja osaaminen kannattaa arvioida realistisesti - työpäivien jälkeen illat ovat kovin lyhyitä. Rakennusprojektin venähtäminen vuosilla syö hermoja ja kalliiksi tulee sekin, jos ensin tekee itse monta kertaa väärin ja joutuu lopulta korjauttamaan ammattilaisella. Omaa budjettiamme ja siinä pysymistä en ole blogissani perannut, voi olla että teen sen sitten kun kaikki on valmista...

    ReplyDelete
    Replies
    1. Meillä on myös tulossa mielestämme ihan "perustalo", toki yksilöllisesti juuri meidän tarpeisiin suunniteltu. Vastaavasta talosta saisimme pääkaupungin asuntomarkkinoilla maksaa monta sataa tuhatta enemmän, joten rakentaminen tässä mielessä on ihan kannattavaa ja perusteltua. Ja tämän olemme myös kertoneet "ihmettelijöille".

      Rakentamisessa nuo yllätykset ovat kyllä aikamoisia kustannusmörköjä. Ja aina ei kaikki mene niinkuin satukirjoissa. Konkurssin uhka siis leijuu jatkuvasti ilmassa. Uskomme kuitenkin, että "sama" riski on olemassa huolimatta siitä, että ostaako vai rakentaa. On hometta, paisuneita remontteja ja vuotavia kattoja ja talon nurkalle kaavoitettuja ohitusteitä.

      Neuvosi siitä, että suunnittelupöydällä tehdään ne suurimmat säästöt on kullan arvoinen!

      Delete
  4. Kallista lystiä on. Tuntuu nämä omat raksakustannukset aika pieniltä. :) meillä kokonaiskustannukset suurinpiirtein samaa luokkaa kuin mainitsemasi vesikattovalmis talo.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tästä syystä emme laita omaa budjettiamme "julkiseksi". Ei, että se olisi jotenkin mahtailevan suuri vaan, koska yksilöllisen tontin, suunnitelmien ja talon kustannusten vertaaminen johonkin toiseen kohteeseen ei olisi kovinkaan relevanttia :) Yllä olevassa tekstissä halusimme ottaa esille juurikin niitä kohtia, johon (pääkaupunkiseudulla) sitä rahaa upahtaa ihan huomaamatta..

      Teillä on valmistunut upea ja hyvällä maulla tehty talo. Onnea ja kiitos myös mukavasta blogistasi!

      Delete
  5. Hyödyllinen postaus ja kompakti tietopaketti asioista, mitä ainakin pitää ottaa huomioon, jos/kun oman talon rakentamisesta alkaa haaveilla, kiitos :) Itsekin myös "valmista" ok-taloa ostaessa yritin etsiskellä kirjoituksia vastaavien talojen juoksevista kuluista, sillä kokemusta itsellämme ei ok-asumisesta aiemmin ollut, eikä sellaisia tuntunut löytyvän mistään..

    ReplyDelete
    Replies
    1. Nuo kiinteätkulut ovat todella tärkeä huomio kaiken maailman lainanmaksukulujen lisäksi. Omakotitalossa niitä kuluja tosiaan riittää: on kiinteistöveroa, jätehuoltomaksua, sähkö. ja vesimaksua, vakuutuksia sekä kaiken maailman pikkuremppaa ja muuta puutetta!

      Delete
  6. Aivan loistava avaus aiheesta, joka on vielä kummallisen tabu koko rakennusbisneksessä. Raha, jota kuitenkin ihan jokaisella uppoaa tähän projektiin älyttömiä summia! Sen kyllä omankin raksaprojektin edetessä huomasi, että kompromisseihin täytyi tyytyä ja tiukkoja valintoja tehdä aika pian aloittamisen jälkeen. Raksaprojekti on tosiaan siitä mielenkiintoinen, että siinä vaiheessa kun pintoja aloitetaan on valtaosa kassasta jo huvennut. Ja todella sekin, että sittenhän sitä rahaa vasta kuluu, kun pääsee muuttamaan! ;)

    Kiinnostava ja teräviä huomioita tarjoava tämä sun blogi! Lisäilen myös Talosanomien linkkilistoille! :)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Kiitos Jenni kommentistasi! Halusimme tällä postauksella tuoda esille juuri sen alueen, joka meille budjettia laatiessa tuli "yllätyksenä". Taloja kun niin usein myydään nimekkeellä "avaimet käteen". Nuo yllä olevat kulut (tontti, pohjatutkimukset, rakennuslupa ja muut kunnan perimät maksut, liittymämaksut, maanraivaaminen ja pohjatyöt, vakuutukset ja muut työmaa-aikaiset kustannukset) eivät kuulu ns. kiinteään hintaan. Meillä näistä maksuista kertyi kuitenkin lähes kolmasosa kustannuksista ja se on iso raha se!

      Delete
  7. Moikka, varsin hyödyllinen postaus! Tuli monta mietittävää ja ihmeteltävää juttua eteen. Kiitos tästä:)

    Mua kiinnostaisi myös tuo taustalla oleva printti? Onko se Playtypen B? Jos niin mistä olet moisen löytänyt? Metsästän meille valkopohjaisena tuota ko. kuvaa, mutta järkevillä postikuluilla varustettua ei vaan tahdo löytyä...

    ReplyDelete
    Replies
    1. Juliste on tosiaan Playtypen B. Metsästimme omamme Katokosta: http://katoko.mycashflow.fi/category/5/julisteet

      Delete
  8. Meille tuli yllätyksenä varsinkin liittymien hinnat. Olin katsonut ihan perushinnat ja tyytyväisenä budjetoinut esim. vesi&viemärit 4200e. Talo kun kuitenkin menikin kolmella neliöllä rajan yli niin hinta tuplaantui. Lisäksi tuli vielä liityntätyön lasku 2500e. Jotenkin sylettää maksaa vesiliittymästä yli kymppitonni kun sieltä ei sen isompaa putkea tai parempaa palvelua tule kuin naapurillekaan. Käytöstäkin kuitenkin maksat joka litrasta eli sekään ei ole mikään perustelu. Lisäksi liittymätyössä Espoon kaupunki otti kahden putken kytkemisestä 250e kappale. Kyseessä oli viiden minuutin homma jossa otettiin putki käteen, pyöräytettiin kuorijalla putken pää sileäksi ja lyötiin toinen putki liitospalalla kiinni. Aivan totaalisen härskiä rahastusta.

    Itse olen ajatellut avata jossain vaiheessa todelliset kulut ihan sen takia, koska ensi kertaa rakentava ei pysty järkevästi arvioimaan mitä mikin maksaa ja milloin tarjous on ylihintainen. Maarakentaminen ja LVIS on ainakin itselle olleet sellasia mustia aukkoja joita oli mahdoton arvioida ensimmäistä budjettia tehdessä.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Liittymien hintojen ylittäessä tuplaten yli kustannusarvion, ja muutamat maatoiden aiheuttamat yllätyskulut päälle sotkevat kyllä budjetin totaallisesti. Nämä ovat loistava esimerkki juuri niistä mahdollisista "lisäkuluista", mitkä pitäisi pystyä kattamaan rakennusbudjettiin varatulla "ylimääräisellä". On ihan eri asia varata maatöihin 20 K kuin 80 K. Teidän blogianne seuranneena voimme kyllä uskoa, että olette miettineet myös omaa kustannusarviotanne todella realistiselta pohjalta!

      Ihmisillä tuntuu olevan todella optimistisia kustannusarvioita omissa rakennusprojekteissaan. Kun summat alkavat lähestyä kipurajaa, on helpompi toivoa, että oma projekti menisi jostain ihmeen syystä edullisemmin kuin muilla. Tai että säästettäisiin sitten jostain muusta.

      Nämä kustannusasiat ovat todella mielenkiintoinen aihe. Toivottavasti postauksemme raotti edes hitusen siitä todellisuudesta, mitä rakentaminen saattaa (parhaimmassakin tapauksessa) kustantaa. Juuri nämä "talopakettien ulkopuolelta" tulevat kustannukset ovat niitä vaikeimmin arvioitavia.

      Delete
    2. P.S. Lisäsin bloginne Raksablogeja-lukulistallemme sivupalkkiin

      Delete

| Kiitos kun jätit viestin!
| Tack för din kommentar!
| Thanks for your comments!

Blogger Template Created by pipdig